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你们投的房贷标是怎么来的【复制链接】

管理员

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2014-5-28

普通会员

11654

发表于:2016-10-26 16:00:00

      我之前一篇帖子写了小额信贷标的诞生始末,本文我们聊聊房贷标诞生的全过程,房贷标和小额信贷标有个很大的不同——风控,相比于小额信贷标,接一单房贷标所需要在风控上投入的精力并不多,因为房贷标属于大额不动产,各项权证有资料记录,相对清晰,我们不需要花特别大的力气就能搞清楚这房子是谁的,房产上是否存在抵押权等问题,所以,房产标的流程简洁得多。

      看下图:
      不赘述展业过程了,和小额信贷差不多,扫街插卡,蹲房管局,或者和当地的房产中介搞好关系,甚至朋友介绍什么的,这些都能获得一些客户。当借款客户与业务员取得联系之后,最想要搞清楚两件事,第一,我能借到多少钱,第二,利率有多高。这两个问题就涉及P2P平台的一项硬功夫——风险定价能力,也就是对房产的评估、审核以及借款额度确定。
      刚进这一行的时候,我不懂怎么评估房产价值,就连夜到某神奇的网站学习一番(不是58同城),这个倒霉的网站叫“中国知网”。第二天培训,老师傅提问:“你们觉得怎么评估这个……房子的价值啊?”,哎呀卧槽,两眼放光,我朗声答道,当然是先建一个巨牛逼的房产价值分析模型,确定32个影响因子的值,回答的时候尤其字正腔圆。老师傅拿起茶缸喝一口水,脸上是大写的鄙夷:“傻孩子,当然是上58同城啊”。

      在后来的实践中发现,老师傅的办法不仅最省时省力,也是最准确的,房产中介、58同城就是市场价格最灵敏指南针,因为他们直接站在第一线与买卖双方对接,传递买卖双方的意愿,价格变动最是迅捷。

      评估房产价值的第一步是确定房产类型,不同房产类型其价值的确定办法不同。比如看起来同样是步梯房,他就有房改房和商品房的区分,如果是房改房,价值就会低一些,因为房改房的前身是单位分配的集体住房,在1994年城镇住房制度改革中单位职工通过购买的方式获得了房屋所有权,但职工个人并未缴纳土地出让金,该部分出让金由单位和政府共同承担了,职工个人的土地使用权获得方式为国有划拨,而非普通商品房的国有出让。如今若要把自己的房改房出售,则应补缴土地出让金,房改房也就变成了普通商品房,可供自由买卖。所以,相同市价的两套房子,一套是商品房,一套是房改房,那么房改房的评估价格应该是市值减去应缴纳的土地出让金,价值低于商品房,究竟土地出让金是多少,一定要到当地国土局咨询清楚,在这方面,大王有异常丰shēn富kè的de经jiào验xùn

      此外,像写字楼、商铺这种房产一般不按照买卖价格评估,要基于租金评估,一是这类房产的租金变动比房产所有权价格变动更加灵敏,二是这种房产的价值和土地使用年限有密切联系(住宅用地现在是届满自动续期,所以不考虑年限问题),剩余使用年限长,可收租时间就长,租金总额就高,评估价格也较高。

      评估房产价值之后就需要查验房主的各项资料是否齐备,这个阶段我们可以查这些资料。

      查结婚/离婚证、房产证、夫妻双方身份证的目的主要有两个,第一,确保房产价值不受到离婚财产分割的威胁,确定该房产满足进件标准,第二,一旦出现违约,方便收集资料向法院起诉。还有一份比较重要的资料需要到城建局查询,叫做房地产权档案详细资料证明,这份文件里会显示该房产的查封和抵押情况,就是下面这种文件,如果该房产已经抵押给了别人,或者这套房产已经被法院查封,这份文件上是有显示的。

      在完成上述两个步骤之后就可以办理公证和抵押了。公证就是房产委托买卖公证书,借款人是委托人,受托人一般是平台员工,做了房产委托买卖公证书之后受托人具有代房主卖房子、收房款的权利,这样当借款人违约之后,平台就卖掉房子,用房款来还投资人的钱。之前写的一篇帖子里也提到了公证的问题,有投友指出,该委托可以由委托人(即房主)单方面取消,这样受托人就不能卖掉自己的房子了,不知道其他地方怎样,大王经常活动的这些城市是做不到的,到公证处单方面取消是需要带着公证书原件的,但公证书原件肯定是在平台手里。委托人即便到公证处做了一份取消委托公证,原件没有收回,取消公证也是没有效力的,最后闹到法庭上,法院支持委托买卖协议公证书持有人。

      办理公证和班里房产抵押的场所都在行政服务中心,下图展示的是借款人在稳贷网业务员的指引下办理委托买卖协议公证:


      委托买卖协议长下面这个样子:

      此外,这份协议有一项叫做转委托权,这个根据平台的实际需求来操作,一般是要求可以转委托权的,如果不能转委托权,受托人从公司离职会给房产买卖带来困难,可以转委托权的话,受托人从公司离职前就会变更受托人,保证公司可以便捷地处理房产。接下来平台会约借款人到借款人房产所在地的行政服务中心办理房屋抵押手续,有些平台存在线下对接,就是约借贷双方到场,直接把借款人的房产抵押到投资人名下,更多的情况是把房产抵押到平台员工名下,这就算完成了办理抵押权的手续。接下来平台工作人员直接跟随借款人,到借款人家中查看房产,这一步主要是看看家中的实际居住情况,有无租赁,借款人家人对借款人借钱的实际态度,借款人居住地附近的环境如何等情况,如果抵押物是借款人自己工厂的厂房,则需要到厂房查看实际经营情况。

      下面就是上门查看居住环境的照片,上门照片要求拍摄到门牌号码,字迹清晰可辨(为保护隐私已做马赛克处理)



      还要拍摄室内居住环境照片和借款人签约照片:

      

借款人签约(补充协议)照片:

      

      上门查看之后就可以发标了,等他项权证到手,我们就可以放款了,前面我们说了办理抵押,办理抵押的结果就是出一张他项权证,该证书上会清楚地标识抵押权人是谁,这张证各地出证时间不一样,顺德这里两天能到手,待他项权证一到手,平台即可发标,投资人就能投标了。

      照例最后总结一遍:线下资产端拓展门店接单——房贷部估价、审核——办理公证、抵押——上门查看房产——发标——出他项权证——放款

       我们已经上线了小额信贷标借款审核流程,欢迎广大投资人点击这里查看。



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标签业务风控

bigcity

bigcity

2016-04-25

铜牌会员

0

发表于:2016-10-26 1楼

顶,这个可以,透明详细,投其他房贷平台的话可以据此看其透明程度!
评论 0

miputech.net

miputech.net

2016-04-01

普通会员

18

发表于:2016-10-27 2楼

嗯,这个很好,讲的很明细,让投资者对稳贷网的房贷流程运营也更有数了,无形中在投资者心目中加分了。
评论 0

kk9020

kk9020

2016-04-10

普通会员

1

发表于:2016-10-27 3楼

细致明了!63
评论 0

一尘泥土

一尘泥土

2015-11-01

普通会员

2

发表于:2016-10-27 4楼

进步很快,文章有内涵真实丰富,回复功能也增加表情,稳贷网看似无生气,实则进步很大啊23
评论 0

Raven

Raven

2015-09-21

普通会员

2

发表于:2016-10-27 5楼

很详细,很清楚,也从中学到了不少。
评论 0

qgm06024180125

qgm06024180125

2015-12-18

普通会员

0

发表于:2016-12-01 6楼

透明系我选择稳贷网最关键的因素
评论 0

空有88

空有88

2016-10-23

铜牌会员

49

发表于:2016-12-05 7楼

这类介绍令投资人信心倍增啊。关键是内容真材实料,令人信服,不是光喊口号,光鲜包装。
评论 0

诗和远方

诗和远方

2017-03-03

普通会员

17

发表于:2017-03-11 8楼

这个很好,讲的很明细,让投资者对稳贷网的房贷流程运营也更有数了,无形中在投资者心目中加分了。
评论 0

123

123

2014-11-27

普通会员

11

发表于:2017-03-12 9楼

恩 还是真的透明的
评论 0

森林萝卜头

森林萝卜头

2017-02-07

普通会员

0

发表于:2017-03-21 10楼

每个标来的真不容易,辛苦工作人员了71
评论 0
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游客

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